江南時報訊(記者 王琦)近期房地產(chǎn)融資政策“三道紅線”引發(fā)了行業(yè)的極大關(guān)注。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，嚴控負債率，有利于化解企業(yè)運營風(fēng)險。而對住戶部門來說，同樣需要控制杠桿率。根據(jù)第一財經(jīng)的統(tǒng)計，廈門、杭州、南京、深圳等副省級城市的杠桿率較為靠前，除了南京之外，我省還有蘇州、常州進入全國前20位。
全國7城杠桿率超過100%
目前“杠桿率”的統(tǒng)計存在較多口徑，其中比較常用的有兩種：一是住戶貸款余額/GDP，即住戶部門杠桿率；另一種是住戶貸款余額/住戶存款余額，即住戶存貸比或居民資金杠桿率。其中在居民資金杠桿率方面，廈門位列第一；在住戶部門杠桿率方面，杭州名列榜首。總體上，我國城市居民資金杠桿率呈現(xiàn)南高北低的格局。
在居民資金杠桿率方面，納入統(tǒng)計的23城中，有7個城市超過了100%，分別是廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州和廣州，位居首位的廈門達到161.7%。這幾個城市的居民資金杠桿率高，與房價水平較高、居民投資氛圍較濃有關(guān)。因為居民資金杠桿率過快上漲，不僅會造成對消費的擠壓效應(yīng)，也容易帶來相應(yīng)的金融風(fēng)險。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，資金杠桿率高主要受房貸影響，房價是影響房貸水平的重要因素，房價高的城市一般居民平均新增貸款的數(shù)量也會偏高。但同時也需要關(guān)注住戶存款和貸款成數(shù)兩個指標，如果居民整體收入水平較高，住戶的存款往往也會高于全國平均水平，而貸款成數(shù)尤其是二套房貸的成數(shù)高也會明顯提升居民資金杠桿率。
省內(nèi)3城杠桿率進入前20
記者注意到，在全國23個居民資金杠桿率上榜城市中，省內(nèi)有4個城市上榜，其中有3個進入前20位，分別為南京137.9%，蘇州109.2%，常州62.8%，無錫以53.1%位居第21位。
根據(jù)統(tǒng)計，南京與杭州的房價位居新一線城市前兩名，居民資金杠桿率也是逐年走高。第一財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年，南京居民資金杠桿率為72.2%，但在南京房價快速上漲的2016年，其貸款余額超過存款余額，當年居民資金杠桿率升至107.2%，此后的2017和2018年分別為124.2%和128.6%，2019年進一步上升至137.9%。
記者從人民銀行南京分行營管部了解到，今年以來，南京地區(qū)房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持合理增長。7月末，房地產(chǎn)貸款余額12692億元，同比增長8%。其中，個人住房貸款余額7970億元，同比增長11.3%；保障房貸款余額2043億元。從江蘇省內(nèi)情況看，全省住戶貸款7月末為51975.27億元，相比年初增長約3400億元，增幅不到10%。從住戶中長期消費貸款總額來看，7月末全省余額為38382.94億元，相比年初增長約2000億元，增幅在10%以內(nèi)。由此可以看出，無論是南京或是全省的個人房貸，今年以來都是平穩(wěn)增長，未出現(xiàn)大的波動。
多個城市開始升級樓市調(diào)控
相關(guān)人士指出，房價過高、居民資金杠桿率過高容易對消費形成擠出效應(yīng)，人們的幸福感也會下降。不僅如此，杠桿率過高也容易帶來相應(yīng)的金融風(fēng)險。要讓資金杠桿率保持在合理的水平，關(guān)鍵在于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年7月以來，包括杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、深圳、南京、無錫、沈陽、常州、成都等11個省市先后出臺樓市調(diào)控收緊政策。與此同時，兩個月內(nèi)16城接受了中央的“窗口指導(dǎo)”。
9月12日，三線城市常州也開始執(zhí)行新的房地產(chǎn)調(diào)控新政。諸如，涉及限貸政策的“已擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的家庭，再次貸款最低首付60%”，調(diào)控強度絲毫不遜色于沈陽二套首付比為50%。這背后與常州房價持續(xù)上漲有直接關(guān)系。綜合克而瑞等外部數(shù)據(jù)，常州房價今年除2月受疫情影響回落了一點，自3月開始，新房就一路上行至2萬元/平方米，漲幅近20%。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，從全國70大城市房價數(shù)據(jù)看，8月新建住宅有59個城市房價上漲，這與2019年三季度最高點持平；二手房70城市房價數(shù)據(jù)中，上漲城市47個，與2019年7月持平。
相關(guān)人士稱，只要當前省內(nèi)城市執(zhí)行限購以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊，房價整體穩(wěn)定的大態(tài)勢不會改變。另外，隨著“金九銀十”的樓市旺季到來，房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計會增多，在拉動銷量提升的同時，也能保持房價的整體平穩(wěn)。
