江南時(shí)報(bào)訊 2021年1月21日，恰逢《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《征補(bǔ)條例》)公布施行10周年。江蘇省高級(jí)人民法院發(fā)布了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償十大典型案例。
??近十年審結(jié)房屋征收補(bǔ)償案件9968件
??據(jù)介紹，近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我省各地因舊城區(qū)改建、保障性安居工程建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等符合公共利益的房屋征收項(xiàng)目不斷增多，因房屋征收與補(bǔ)償引發(fā)的行政爭(zhēng)議逐年上升并保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2018年至2020年，全省法院新收一審國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償案件分別為1115件、1791件、1781件;近十年來(lái)，共計(jì)審結(jié)一審國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償案件9968件。全省法院一直高度重視此類案件的審理，工作中始終堅(jiān)持以下四個(gè)原則：注重權(quán)益保障;規(guī)范征收補(bǔ)償;多元化解糾紛;是服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了進(jìn)一步規(guī)范該類案件的審理與裁判，江蘇高院在廣泛調(diào)研、深入論證的基礎(chǔ)上，對(duì)審判經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，制定了《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件若干問(wèn)題審理指南》(以下簡(jiǎn)稱《審理指南》，于2020年10月27日經(jīng)省法院審判委員會(huì)第26次全體委員會(huì)討論通過(guò)，并于2020年11月11日發(fā)布?！秾徖碇改稀分饕?guī)范房屋征收與補(bǔ)償中的熱點(diǎn)問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題、有爭(zhēng)議的問(wèn)題以及《征補(bǔ)條例》未明確規(guī)定而又急需解決的問(wèn)題等。
??案例一：八旬老人被安置無(wú)電梯的五樓 法院判決“明顯不當(dāng)”
??案情：
??涉案房屋征收決定已發(fā)生法律效力。朱某、王某的房屋證載面積為55.45㎡，認(rèn)定的合法面積為104.5㎡。因被征收人未能協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，D縣住建局通過(guò)投票方式確定某公司為涉案地塊房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。根據(jù)評(píng)估報(bào)告和涉案地塊補(bǔ)償安置方案，被征收房屋總補(bǔ)償款360604.65元。在就補(bǔ)償安置問(wèn)題協(xié)商過(guò)程中，朱某、王某明確要求同地段或就近地段等面積置換。在協(xié)商未果的情況下，D縣政府作出1號(hào)補(bǔ)償決定：提供某小區(qū)24#樓501室房屋(無(wú)電梯)用于安置，面積96.09㎡，總價(jià)為329588.7元。D縣政府支付朱某、王某差價(jià)31015.95元。朱某、王某提起訴訟，請(qǐng)求撤銷1號(hào)補(bǔ)償決定。
??審判：
??朱某、王某均年過(guò)八旬，D縣政府在提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮朱某、王某的年齡和身體狀況，為其生活提供便利條件。D縣政府將朱某、王某安置在5樓，且無(wú)電梯，該安置方式不僅會(huì)給朱某、王某的生活帶來(lái)不便，還可能帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，故1號(hào)補(bǔ)償決定違反公平合理的補(bǔ)償原則，嚴(yán)重不合理，構(gòu)成《行政訴訟法》第七十條第六項(xiàng)規(guī)定的“明顯不當(dāng)”，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。法院依照《行政訴訟法》第七十條第六項(xiàng)的規(guī)定，判決撤銷1號(hào)補(bǔ)償決定。雙方當(dāng)事人均未上訴。
??評(píng)析：
??《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》第七條第一款規(guī)定，保障老年人合法權(quán)益是全社會(huì)共同的責(zé)任。第三十二條規(guī)定，地方各級(jí)人民政府在進(jìn)行危舊房改造時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先照顧符合條件的老年人。根據(jù)立法本意，因危舊房改造，在補(bǔ)償安置時(shí)要切實(shí)保障老年人合法權(quán)益，為老年人的生活和出行提供便利。實(shí)踐中，政府為鼓勵(lì)被征收人早日簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，往往在補(bǔ)償安置方案中規(guī)定，“簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的順序決定選房的順序”。一旦老年人未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，在政府作出補(bǔ)償決定時(shí)，好的樓層已被選畢，只能在剩下的房源中予以安置?！昂炗喲a(bǔ)償安置協(xié)議的順序決定選房的順序”雖然有利于鼓勵(lì)被征收人早日簽訂協(xié)議，但應(yīng)當(dāng)視為一般原則。政府執(zhí)行補(bǔ)償安置政策涉及老年人權(quán)益保障時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持原則性和靈活性相結(jié)合，為老年人提供交通便利、生活便利、配套設(shè)施齊全的房屋。本判決對(duì)于保障老年人的合法權(quán)益有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
??案例二：周某訴A區(qū)政府、B市政府征收房屋及行政復(fù)議案
??【裁判要旨】公房承租人與房屋征收決定有利害關(guān)系，具有原告主體資格。
??案情：
??A區(qū)政府于2016年6月27日作出10號(hào)房屋征收決定。周某居住的房屋在征收范圍內(nèi)。周某不服10號(hào)房屋征收決定，向B市政府申請(qǐng)行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷10號(hào)房屋征收決定。B市政府作出53號(hào)復(fù)議決定，維持10號(hào)房屋征收決定。周某不服，提起本案行政訴訟，請(qǐng)求撤銷10號(hào)房屋征收決定和53號(hào)復(fù)議決定。一審法院另查明，涉案房屋系B市港務(wù)管理局自管公房。周某系自管公房承租人。2010年B市港務(wù)管理局改制后名稱變更為某某港有限公司。
??審判：
??一審法院認(rèn)為，根據(jù)《條例》第二條的規(guī)定，政府基于公共利益的需要征收房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。本案中，周某居住使用的涉案房屋，所有權(quán)人為某某港有限公司，周某并非所有權(quán)人，不具有提起本案訴訟的原告主體資格。一審法院依照《行政訴訟法》第二十五條第一款、第四十九條第一項(xiàng)等規(guī)定，裁定駁回周某的起訴。周某不服，提起上訴。
??二審法院認(rèn)為，公房承租是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房的一種形式，公房承租人享有長(zhǎng)期繳納低房租占有、使用房屋的權(quán)利，這種權(quán)利系社會(huì)福利權(quán)利，不同于平等主體之間的房屋租賃關(guān)系。征收公租房必將導(dǎo)致房屋租賃關(guān)系的解除，而且對(duì)承租人依法享受的低價(jià)租賃房屋的社會(huì)福利權(quán)利產(chǎn)生直接影響。周某作為公房承租人與房屋征收決定之間具有法律上的利害關(guān)系，具有提起本案訴訟的原告主體資格。一審法院以周某不是涉案房屋所有權(quán)人，不具有原告主體資格為由，裁定駁回周某的起訴錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。二審法院依照《行政訴訟法》第八十九條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，裁定撤銷一審裁定，指令一審法院繼續(xù)審理。
??評(píng)析：
??根據(jù)《條例》第二條的規(guī)定，被征收人是房屋所有權(quán)人，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象也是房屋所有權(quán)人。因此，承租人與房屋征收決定一般不具有法律上的利害關(guān)系。但公房所有權(quán)和使用權(quán)的分離系計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代房屋政策帶來(lái)的遺留問(wèn)題。公房承租人享有的低于市場(chǎng)價(jià)格占有、使用房屋的權(quán)利，可以視為“準(zhǔn)物權(quán)”，且在房屋征收補(bǔ)償過(guò)程中，公房承租人享有的補(bǔ)償份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所有權(quán)人。賦予公房承租人原告主體資格，不僅有利于保障該群體的合法權(quán)益，也有利于解決此類歷史遺留問(wèn)題。
??案例三：王某等三人訴A區(qū)政府征收房屋案
??【裁判要旨】補(bǔ)償安置方案的擬定、論證、征求意見、修改以及公布應(yīng)當(dāng)符合《條例》的要求。
??案情：
??2015年1月28日，A區(qū)政府為舊城區(qū)改建的需要公布了補(bǔ)償安置方案(第一次方案)，征求公眾意見，公告期30天。2015年2月13日，王某等被征收人將書面反饋意見送至指定地點(diǎn)。2015年3月2日，房屋征收部門作出情況說(shuō)明稱，第一次方案公布后，在征求意見期間未收到被征收人要求修改的意見。同日，A區(qū)政府將上述情況說(shuō)明及修改后的補(bǔ)償安置方案(第二次方案)進(jìn)行公告，要求被征收人2015年3月9日提出意見。2015年3月6日，王某等被征收人將對(duì)第二次方案的反饋意見送到指定地點(diǎn)。2015年7月，A區(qū)政府作出2號(hào)房屋征收決定及公告，并將第一次方案作為最終的補(bǔ)償安置方案予以公示。王某等三人不服2號(hào)房屋征收決定，提起本案行政訴訟，請(qǐng)求撤銷2號(hào)房屋征收決定。
??審判:
??根據(jù)《條例》第十條、第十一條的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見，并應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。本案中，A區(qū)政府主張第一次方案公布后，未收集到被征收人要求修改的意見，這與王某等被征收人提交修改意見的事實(shí)不符。A區(qū)政府一方面稱未收集到修改意見，一方面對(duì)第一次方案進(jìn)行修改，同時(shí)公布第二次方案征求公眾意見，王某等被征收人在指定期限內(nèi)再次提交修改意見，A區(qū)政府以超期為由不予采納。A區(qū)政府在作出2號(hào)房屋征收決定時(shí)，又將第一次方案作為最終的補(bǔ)償安置方案予以公告。王某等被征收人將書面意見送至指定地點(diǎn)，A區(qū)政府卻主張未收到，王某等被征收人在指定期限內(nèi)再次遞交修改意見，A區(qū)政府卻以超期為由不予采納，導(dǎo)致補(bǔ)償安置方案征求公眾意見程序形同虛設(shè)，損害了王某等被征收人的權(quán)利。2號(hào)房屋征收決定違反法定程序，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。由于涉案項(xiàng)目符合公共利益，征收范圍內(nèi)大部分被征收人已簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議且房屋已被拆除，如果撤銷2號(hào)房屋征收決定會(huì)對(duì)社會(huì)公共利益造成重大損害。一審法院依照《行政訴訟法》第七十四條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決確認(rèn)2號(hào)房屋征收決定違法。王某等三人不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
??評(píng)析：
??《條例》設(shè)定補(bǔ)償安置方案征求意見程序，不僅是為了規(guī)范政府的征收活動(dòng)，兼顧公共利益與個(gè)人利益的平衡，同時(shí)也是為了保障被征收人知情權(quán)、參與權(quán)和建議權(quán)，以期得到被征收人的理解和支持。政府在征收活動(dòng)中，應(yīng)切實(shí)吸收被征收人合理的修改建議，增加補(bǔ)償安置方案的可接受度，減少征收的阻力。本案中，表面上看，涉案補(bǔ)償安置方案經(jīng)過(guò)擬定、征求意見、公告等程序，但A區(qū)政府的行為實(shí)質(zhì)上屬于拒絕接收被征收人的修改建議。本案對(duì)補(bǔ)償安置方案作否定性評(píng)判，以期政府重視被征收人的修改建議，優(yōu)化補(bǔ)償安置方案，減少征收的阻力，促進(jìn)房屋征收工作的順利進(jìn)行。
??案例四：李某訴C區(qū)政府房屋征收補(bǔ)償案
??【裁判要旨】未經(jīng)被征收人協(xié)商選定，不得直接通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
??案情:
??2016年7月21日，C區(qū)政府作出1號(hào)房屋征收決定并公告。李某的涉案房屋在征收范圍內(nèi)。2016年7月22日，未經(jīng)被征收人協(xié)商選定，C區(qū)政府直接通過(guò)抽簽的方式確定某評(píng)估公司為評(píng)估機(jī)構(gòu)并公告。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房地產(chǎn)作出評(píng)估報(bào)告后未送達(dá)李某。因李某在簽約期內(nèi)未能與房屋征收部門簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，C區(qū)政府作出64號(hào)補(bǔ)償決定。李某不服，提起本案訴訟，請(qǐng)求撤銷64號(hào)補(bǔ)償決定。
??審判:
??《條例》第二十條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。蘇政發(fā)〔2011〕91號(hào)《規(guī)定》第九條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門可以通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等方式確定。房屋征收部門規(guī)定被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于5個(gè)工作日。本案中，C區(qū)政府未經(jīng)被征收人協(xié)商，直接通過(guò)抽簽方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，違反法定程序?！稐l例》第十九條第二款規(guī)定，對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。C區(qū)政府未提供證據(jù)證明評(píng)估報(bào)告送達(dá)李某，剝奪了李某對(duì)評(píng)估報(bào)告申請(qǐng)復(fù)核的權(quán)利。該評(píng)估報(bào)告不能作為作出64號(hào)補(bǔ)償決定的依據(jù)。一審法院依照《行政訴訟法》第七十條第一項(xiàng)、第三項(xiàng)的規(guī)定，判決撤銷64號(hào)補(bǔ)償決定。雙方當(dāng)事人均未上訴。
??評(píng)析：
??在房屋征收過(guò)程中，政府處于“強(qiáng)勢(shì)”地位，為了增強(qiáng)處于“弱勢(shì)”一方的被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信任程度，《條例》第二十條明確要求評(píng)估機(jī)構(gòu)首先由被征收人協(xié)商選定。蘇政發(fā)〔2011〕91號(hào)《規(guī)定》第九條提出了更高的要求，即協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間不少于5個(gè)工作日。所謂協(xié)商選定，即被征收人協(xié)商一致確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。但實(shí)踐中，由于被征收人較多，協(xié)商一致確實(shí)存在一定困難，政府往往直接通過(guò)多數(shù)決定或者抽簽、搖號(hào)等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，嚴(yán)重違反法定程序。此外，被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有權(quán)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，不送達(dá)評(píng)估報(bào)告，導(dǎo)致被征收人申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估權(quán)利的喪失。本案否定評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定和評(píng)估報(bào)告，以期政府在以后的房屋征收過(guò)程中，嚴(yán)格規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，確保被征收人在評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序中的參與權(quán)和知情權(quán);嚴(yán)格規(guī)范評(píng)估報(bào)告的送達(dá)，保障被征收人申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的權(quán)利。
??案例五：某公司訴A區(qū)政府、B市政府房屋征收補(bǔ)償及行政復(fù)議案
??【裁判要旨】原評(píng)估報(bào)告存在重大錯(cuò)誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告，不得反復(fù)通過(guò)出具多份增補(bǔ)報(bào)告、增補(bǔ)說(shuō)明的方式改變?cè)u(píng)估結(jié)果。
??案情：
??2013年7月4日，A區(qū)政府作出1號(hào)房屋征收決定。某公司的房屋位于征收范圍內(nèi)。2013年10月16日，依法選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估時(shí)點(diǎn)為1號(hào)房屋征收決定公告之日。2017年6月16日至8月31日，評(píng)估機(jī)構(gòu)先后出具近十份增補(bǔ)報(bào)告、增補(bǔ)說(shuō)明，共計(jì)增加補(bǔ)償12956776元。多份增補(bǔ)報(bào)告、增補(bǔ)說(shuō)明上既無(wú)評(píng)估公司蓋章，亦無(wú)評(píng)估人員簽字，且未告知申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的權(quán)利。因協(xié)商未果，2018年2月6日，A區(qū)政府依據(jù)前述多份報(bào)告、說(shuō)明作出1號(hào)補(bǔ)償決定，決定給予某公司貨幣補(bǔ)償32623486元。某公司不服，向B市政府申請(qǐng)復(fù)議。B市政府作出復(fù)議決定，維持1號(hào)補(bǔ)償決定。某公司不服，提起訴訟，請(qǐng)求撤銷1號(hào)補(bǔ)償決定及復(fù)議決定。
??審判：
??案涉評(píng)估報(bào)告不能作為1號(hào)補(bǔ)償決定作出的依據(jù)。首先，評(píng)估報(bào)告欠缺法定形式要件。評(píng)估機(jī)構(gòu)反復(fù)、多次以增補(bǔ)、說(shuō)明等方式對(duì)最初評(píng)估結(jié)果進(jìn)行重大修正，在明顯改變?cè)u(píng)估結(jié)果的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)重新出具評(píng)估報(bào)告。其次，增補(bǔ)報(bào)告、說(shuō)明缺少評(píng)估人員簽字和評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章，也未告知救濟(jì)方式及救濟(jì)途徑，評(píng)估程序嚴(yán)重違反法律規(guī)定。再次，評(píng)估結(jié)論可采用性不足。評(píng)估報(bào)告以2013年為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，1號(hào)補(bǔ)償決定的作出時(shí)間為2018年。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有較大幅度波動(dòng)，且出庭接受質(zhì)詢的估價(jià)師亦予以認(rèn)可。在無(wú)客觀數(shù)值可供參考、對(duì)比的情況下，案涉評(píng)估報(bào)告忽略了估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)行情的變化，在給予貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，存在侵害被征收人合法權(quán)益的可能。一審法院依照《行政訴訟法》第七十條第一款第一項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定，判決撤銷1號(hào)補(bǔ)償決定及復(fù)議決定，責(zé)令A(yù)區(qū)政府重新作出補(bǔ)償決定。
??評(píng)析：
??《條例》第二條確立了公平補(bǔ)償原則。為了實(shí)現(xiàn)公平補(bǔ)償，依法選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《評(píng)估辦法》的規(guī)定，依法處理復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)。原評(píng)估結(jié)論重大明顯錯(cuò)誤，不應(yīng)當(dāng)反復(fù)以增補(bǔ)報(bào)告、增補(bǔ)說(shuō)明的方式代替重新出具評(píng)估報(bào)告的法定義務(wù)。增補(bǔ)報(bào)告、增補(bǔ)說(shuō)明實(shí)質(zhì)上系新的評(píng)估報(bào)告，評(píng)估人員不簽字、評(píng)估機(jī)構(gòu)不蓋章，形式上不具備法定要件;未告知申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的權(quán)利，評(píng)估程序違法，大大降低評(píng)估報(bào)告的公正性和可信度。本案否定評(píng)估報(bào)告，以期政府在依據(jù)評(píng)估報(bào)告作出補(bǔ)償決定前，嚴(yán)格審查評(píng)估報(bào)告實(shí)體上的合法性和形式上的規(guī)范性。
??案例六：王某訴D區(qū)政府房屋征收補(bǔ)償案
??【裁判要旨】政府過(guò)分遲延作出房屋補(bǔ)償決定，房地產(chǎn)價(jià)格上漲且給予貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)。
??案情:
??D區(qū)政府于2011年8月25日作出4號(hào)房屋征收決定并予以公告。涉案房屋52.06㎡，房屋性質(zhì)為住宅。由于被征收人未能協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，房屋征收部門于2011年9月9日通過(guò)抽簽確立某評(píng)估公司作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，公證機(jī)關(guān)對(duì)抽簽的過(guò)程和結(jié)果予以公證。因產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議，未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，D區(qū)政府亦未及時(shí)作出補(bǔ)償決定。此后，生效的(2015)寧民終字第6746號(hào)民事判決已確認(rèn)，王某對(duì)涉案房屋的征收補(bǔ)償利益享有40%的份額。王某慶、王某友分別享有30%的份額。王某提起訴訟，請(qǐng)求判決D區(qū)政府履行補(bǔ)償安置職責(zé)。2017年4月28日，生效的行政判決已責(zé)令D區(qū)政府作出補(bǔ)償決定。評(píng)估機(jī)構(gòu)于2016年1月27日出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2011年8月25日，確定了房屋價(jià)值、裝飾裝潢以及附屬物價(jià)值。王某慶、王某友已選擇貨幣補(bǔ)償，分別就各自份額與房屋征收部門簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。D區(qū)政府于2018年1月10日作出27號(hào)補(bǔ)償決定，給予王某貨幣補(bǔ)償(評(píng)估結(jié)果的40%)。王某不服，提起本案訴訟。一審法院判決駁回訴訟請(qǐng)求。王某不服，提起上訴。
??審判:
??二審法院認(rèn)為，生效的(2015)寧民終字第6746號(hào)民事判決已經(jīng)確認(rèn)，上訴人王某對(duì)涉案房屋的征收補(bǔ)償利益享有40%的份額，D區(qū)政府根據(jù)該民事判決對(duì)王某進(jìn)行補(bǔ)償正確?！稐l例》第十九條第一款規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定的目的是便于評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，切實(shí)保障被征收人的合法權(quán)益。政府在房屋征收補(bǔ)償過(guò)程中，如果未能與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出補(bǔ)償決定。D區(qū)政府于2018年1月10日作出27號(hào)補(bǔ)償決定時(shí)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)仍然是2011年8月25日。本案審理過(guò)程中，D區(qū)政府自認(rèn)，4號(hào)房屋征收決定于2011年8月25日公告后，類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格有較大幅度的上升。因此在采取貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，明顯不利于被征收人合法權(quán)益的保障。涉案房屋評(píng)估報(bào)告未能準(zhǔn)確、客觀體現(xiàn)補(bǔ)償時(shí)涉案房屋的價(jià)值，未能保障王某的合法權(quán)益，不能作為27號(hào)補(bǔ)償決定作出的依據(jù)。D區(qū)政府依據(jù)涉案房屋評(píng)估報(bào)告作出27號(hào)補(bǔ)償決定明顯不當(dāng)，且違反了《條例》第二條確立的公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。原審法院對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)未進(jìn)行審查，屬認(rèn)定事實(shí)不清，依法亦應(yīng)當(dāng)予以撤銷。二審法院依照《行政訴訟法》第七十條第六項(xiàng)，第八十九條第一款第二項(xiàng)、第三款的規(guī)定，判決撤銷一審判決，撤銷27號(hào)補(bǔ)償決定，責(zé)令D區(qū)政府重新作出補(bǔ)償決定。
??評(píng)析：
??《條例》和《評(píng)估辦法》均規(guī)定評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。被征收人在簽約期內(nèi)未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，政府未及時(shí)作出補(bǔ)償決定，作出補(bǔ)償決定距離房屋征收決定公告之日時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，是否要調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)，一直存在爭(zhēng)議。評(píng)估時(shí)點(diǎn)法定，原則上不應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)。但非因被征收人原因，過(guò)分遲延作出補(bǔ)償決定房地產(chǎn)價(jià)值高于房屋征收決定公告之日的價(jià)值，在給予貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)。首先，房屋征收決定公告后，禁止房屋擴(kuò)建、改建、轉(zhuǎn)讓等，相關(guān)權(quán)利受到嚴(yán)格限制。其次，簽約期滿后及時(shí)作出補(bǔ)償決定是政府的法定義務(wù)。過(guò)分遲延作出房屋補(bǔ)償決定，導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償安置問(wèn)題不能及時(shí)解決，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)，除非政府有證據(jù)證明遲延作出補(bǔ)償決定系被征收人原因造成。遲延期間房屋價(jià)值有較大幅度的上漲，仍然以房屋征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，明顯不利于保障被征收人合法權(quán)益。本案否定評(píng)估時(shí)點(diǎn)，有利于促進(jìn)政府及時(shí)作出補(bǔ)償決定，依法、高效保障被征收人合法權(quán)益。
??案例七：李某訴E區(qū)政府房屋征收補(bǔ)償案
??【裁判要旨】房屋面積認(rèn)定錯(cuò)誤，可以判決變更補(bǔ)償決定的內(nèi)容。
??案情：
??李某的涉案房屋證載面積88㎡。依法確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出評(píng)估報(bào)告并送達(dá)后，李某申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)維持原評(píng)估結(jié)果。因李某未能與征收部門簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，E區(qū)政府作出4號(hào)補(bǔ)償決定：涉案房屋共計(jì)補(bǔ)償518344元，包括88㎡的房屋補(bǔ)償款、過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、附屬物補(bǔ)償款以及誤工費(fèi)。E區(qū)政府提供1803室房屋予以安置，面積90.35㎡，總房款為410189元。E區(qū)政府支付李某差價(jià)108155元。李某提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)4號(hào)補(bǔ)償決定違法并予以撤銷。一審法院判決駁回訴訟請(qǐng)求。李某不服提起上訴。
??二審法院另查明：涉案房屋系農(nóng)干校職工宿舍，職工福利購(gòu)房取得。為鼓勵(lì)協(xié)議搬遷，E區(qū)政府對(duì)于簽訂補(bǔ)償安置的被征收人，按照實(shí)際測(cè)繪面積予以補(bǔ)償。涉案房屋實(shí)際測(cè)繪面積為92.6㎡，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋分別按照88㎡和92.6㎡出具了兩份評(píng)估報(bào)告。李某與房屋征收部門未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，E區(qū)政府按照證載面積88㎡予以補(bǔ)償。
??審判：
??涉案房屋實(shí)際測(cè)繪面積92.6㎡，大于證載面積。E區(qū)政府按照證載面積88㎡予以補(bǔ)償錯(cuò)誤，法院予以糾正。李某申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)未改變?cè)u(píng)估結(jié)果。就房屋價(jià)格而言，評(píng)估結(jié)果正確。涉案房屋面積認(rèn)定錯(cuò)誤，法院可以撤銷4號(hào)補(bǔ)償決定，亦可以直接判決變更補(bǔ)償決定的內(nèi)容。法院基于以下理由選擇變更判決：1、變更4號(hào)補(bǔ)償決定有明確的法律依據(jù)。根據(jù)《行政訴訟法》第七十七條第一款的規(guī)定，行政行為涉及對(duì)款額的確定、認(rèn)定確有錯(cuò)誤的，人民法院可以判決變更。2、變更4號(hào)補(bǔ)償決定具備客觀條件。4號(hào)補(bǔ)償決定存在的問(wèn)題僅僅是房屋面積認(rèn)定錯(cuò)誤，且少補(bǔ)償?shù)拿娣e已確定。因此根據(jù)涉案房屋評(píng)估報(bào)告以及補(bǔ)償安置方案等，增加4.6㎡的房屋補(bǔ)償款、過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、附屬物(裝飾裝潢)等具備客觀條件。二審法院依照《行政訴訟法》第七十七條及第八十九條第一款第二項(xiàng)、第三款的規(guī)定，判決撤銷一審判決，變更4號(hào)補(bǔ)償決定的補(bǔ)償內(nèi)容為：E區(qū)政府提供1803室房屋給予李某產(chǎn)權(quán)調(diào)換;E區(qū)政府另行支付李某的差價(jià)款由108155元變更為135240元。
??評(píng)析：
??房屋面積認(rèn)定是否正確，直接關(guān)系到被征收人合法權(quán)益能否得到保障。根據(jù)《評(píng)估辦法》第九條第三款的規(guī)定，房屋面積一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。但已登記的單位自建房、福利分房具有特殊性，陽(yáng)臺(tái)面積、公攤面積往往未計(jì)入產(chǎn)權(quán)證。政府在房屋征收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮該類房屋的特殊性，在房屋面積認(rèn)定上，充分保障被征收人的合法權(quán)益。本案選擇變更判決，不僅有利于保障被征收人的合法權(quán)益，也有利于減少當(dāng)事人的訴累，同時(shí)對(duì)于推進(jìn)征收項(xiàng)目的順利實(shí)施，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
??案例八：伏某訴A縣政府房屋征收補(bǔ)償案
??【裁判要旨】地大于房部分的土地未予補(bǔ)償，違反公平補(bǔ)償原則。
??案情:
??伏某的涉案房屋證載面積為157.38㎡，認(rèn)定后的面積為162.54㎡，設(shè)計(jì)用途為非住宅。土地證載面積為202.28㎡。依法選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，房屋及房屋自身占用的或應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)總價(jià)為843745元。2018年7月19日，A縣房屋征收局書面要求伏某選擇補(bǔ)償安置方式，逾期不選擇，將給予貨幣補(bǔ)償。伏某在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未選擇補(bǔ)償方式。2018年8月31日，A縣政府作出1號(hào)補(bǔ)償決定。主要內(nèi)容為：涉案房地產(chǎn)共計(jì)補(bǔ)償921706元(含附屬設(shè)施、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等)。A縣政府提供118號(hào)、119號(hào)商鋪，面積共計(jì)136.2㎡，按照安置價(jià)7050元/㎡進(jìn)行結(jié)算。伏某不服，提起本案訴訟，請(qǐng)求撤銷1號(hào)補(bǔ)償決定。
??審判:
??涉案房屋面積為162.54㎡，證載的土地面積為202.28㎡，而涉案評(píng)估報(bào)告所載明的土地基本狀況為“使用權(quán)面積：162.54㎡”，未對(duì)地大于房部分的土地進(jìn)行評(píng)估，1號(hào)補(bǔ)償決定遺漏部分土地補(bǔ)償?！对u(píng)估辦法》第二十九條規(guī)定，除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。本案用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格明顯高于伏某房屋的價(jià)格，伏某對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地理位置、價(jià)值等均表示異議，A縣政府未對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋進(jìn)行評(píng)估，且未提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值確定的依據(jù)，不符合上述規(guī)定。法院依照《行政訴訟法》第七十條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)等規(guī)定判決撤銷1號(hào)補(bǔ)償決定，責(zé)令A(yù)縣政府重新作出補(bǔ)償決定。
??評(píng)析:
??補(bǔ)償決定案件審查的核心是被征收人的合法權(quán)益是否得到保障。《條例》第二條確立了公平補(bǔ)償原則。要做到公平補(bǔ)償，首先要全面補(bǔ)償。房屋征收實(shí)踐中，地大于房的現(xiàn)象比較普遍，遺漏部分土地補(bǔ)償，明顯違背公平補(bǔ)償原則;
??政府在給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，不僅要審查被征收人房屋的價(jià)格確定是否合法，也要審查產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格是否確定、價(jià)格的確定是否合法，同時(shí)還要審查被征收的房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值確定的時(shí)點(diǎn)是否一致，否則無(wú)法評(píng)判被征收人的合法權(quán)益能否得到保障。本案裁判對(duì)于規(guī)范公平補(bǔ)償、全面補(bǔ)償，規(guī)范產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的確定等，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
??案例九： 吳某訴C區(qū)政府房屋征收補(bǔ)償案
??【裁判要旨】補(bǔ)償安置方式的選擇權(quán)應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償決定作出前予以保障，被征收人拒絕選擇補(bǔ)償安置方式的，政府應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償決定中明確補(bǔ)償安置方式;房屋補(bǔ)償決定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確具體，安置房的位置、面積、價(jià)格等不確定的，不得用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
??案情：
??涉案房屋建筑面積16.56㎡，吳某系所有權(quán)人。依法選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，以涉案房屋征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)作出評(píng)估報(bào)告，評(píng)估結(jié)果為房屋及裝飾裝潢等補(bǔ)償款共計(jì)269812元。吳某未申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。因未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，C區(qū)政府作出119號(hào)補(bǔ)償決定：一、對(duì)吳某給予貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。二、如吳某選擇貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償金額為269812元。三、如吳某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按照涉案項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償實(shí)施方案確定的安置地點(diǎn)和安置原則選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并結(jié)清差價(jià)。四、由征收人給付吳某搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)共計(jì) 8200元。吳某提起訴訟，請(qǐng)求撤銷119號(hào)補(bǔ)償決定。 一審法院判決駁回訴訟請(qǐng)求。二審法院駁回上訴，維持原判。吳某申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｔ賹彿ㄔ鹤鞒霾枚?，本案由再審法院提審?/p>
??審判：
??根據(jù)《評(píng)估辦法》第十六條第一款的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。C區(qū)政府未提供證據(jù)證明其已將分戶的初步評(píng)估結(jié)果公示，不符合上述規(guī)定，行政程序違法。行政行為生效后具有執(zhí)行力，因此行政行為的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體，具有可執(zhí)行性。盡管《條例》第二十一條第一款規(guī)定被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被征收人補(bǔ)償方式的選擇權(quán)應(yīng)當(dāng)在政府作出補(bǔ)償決定前予以保障。119號(hào)補(bǔ)償決定未明確規(guī)定對(duì)吳某的房屋采取貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不具有可執(zhí)行性。同時(shí)，119號(hào)補(bǔ)償決定雖然規(guī)定吳某有權(quán)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但未明確安置房的位置、面積以及價(jià)格等，如果吳某選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，法院無(wú)法評(píng)判其權(quán)益是否能夠得到保障。119號(hào)補(bǔ)償決定不符合《條例》的相關(guān)規(guī)定，依法予以撤銷。一審、二審判決適用法律錯(cuò)誤，依法予以撤銷。再審法院依照《行政訴訟法》第七十條第三項(xiàng)、第六項(xiàng)，第八十九條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決撤銷一審判決和二審判決，撤銷119號(hào)補(bǔ)償決定。
??評(píng)析:
??程序合法性在推進(jìn)法治政府建設(shè)過(guò)程中具有獨(dú)立的實(shí)踐意義和理論價(jià)值，也是法治發(fā)展到一定階段推進(jìn)依法行政、建設(shè)法治政府的客觀需要。為了搭建被征收人與評(píng)估機(jī)構(gòu)溝通交流的平臺(tái)，《評(píng)估辦法》第十六條設(shè)定了分戶初步評(píng)估結(jié)果公示的程序。在此環(huán)節(jié)，被征收人對(duì)初步評(píng)估結(jié)果又異議，可以要求估價(jià)師予以說(shuō)明解釋。在征收補(bǔ)償實(shí)踐中，房屋征收部門往往忽略初步評(píng)估結(jié)果公示這一法定程序。此外，行政行為具有確定力和執(zhí)行力。補(bǔ)償決定中包含兩種補(bǔ)償安置方式，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋位置、面積、價(jià)格等不確定，導(dǎo)致補(bǔ)償決定的內(nèi)容不明確，不具有確定力和執(zhí)行力，法院也無(wú)法審查被征收人的合法權(quán)益能否得到保障。本案裁判重在規(guī)范評(píng)估程序和補(bǔ)償安置方式，徹底化解補(bǔ)償安置爭(zhēng)議。
??案例十：谷某等兩人訴B區(qū)政府房屋征收補(bǔ)償案
??【裁判要旨】房屋補(bǔ)償決定程序合法，實(shí)體上已保障被征收人合法權(quán)益，依法應(yīng)予維持。
??案情：
??2015年4月3日，B區(qū)政府作出房屋征收決定并予公告，同時(shí)公布了征收補(bǔ)償實(shí)施方案，確定B區(qū)住建局為房屋征收部門。因被征收人未能協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，B區(qū)住建局于2015年4月15日通過(guò)抽簽的方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，公證機(jī)關(guān)對(duì)搖號(hào)的過(guò)程和結(jié)果予以公證。2015年4月21日，B區(qū)住建局公示分戶初步評(píng)估結(jié)果。后給谷某等兩人留置送達(dá)《分戶估價(jià)報(bào)告單》《裝飾裝潢評(píng)估明細(xì)表》等，并告知谷某等兩人10日內(nèi)可申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。谷某等兩人未書面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。2016年7月26日，B區(qū)住建局向谷某等兩人發(fā)出告知書，要求其選擇補(bǔ)償方式，逾期將作出補(bǔ)償決定。谷某等兩人未選擇補(bǔ)償安置方式。2016年10月10日，B區(qū)政府作出8號(hào)補(bǔ)償決定,主要內(nèi)容為：被征收房屋補(bǔ)償共計(jì)953293元;提供1幢1201室建筑面積約為143.06㎡左右(以安置房屋實(shí)際建筑面積為準(zhǔn))的房屋予以安置，安置單價(jià)為5130元/㎡計(jì)算，超出安置面積部分單價(jià)為5700/㎡元計(jì)算，合計(jì)總價(jià)775830.3元。谷某等兩人不服，提起本案訴訟，請(qǐng)求撤銷 8號(hào)補(bǔ)償決定。
??審判：
??在征收補(bǔ)償過(guò)程中，B區(qū)住建局在被征收人未能協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況下，在公證機(jī)構(gòu)的公證下于2015年4月15日通過(guò)抽簽方式依法確定某估價(jià)公司為評(píng)估機(jī)構(gòu)正確。B區(qū)政府根據(jù)谷某等兩人的房屋登記信息表等權(quán)屬證明材料，確定被征收房屋權(quán)屬、性質(zhì)、用途及面積等，并將調(diào)查結(jié)果予以公示。涉案評(píng)估報(bào)告送達(dá)后，谷某等兩人在法定期限內(nèi)未提出異議。B區(qū)政府依據(jù)分戶評(píng)估報(bào)告等材料，確定涉案房屋、裝飾裝潢、附屬物的價(jià)值，并據(jù)此確定補(bǔ)償金額并無(wú)不當(dāng)。房屋征收部門已保障谷某等兩人補(bǔ)償安置方式選擇權(quán)。谷某等兩人拒絕選擇，B區(qū)政府為充分保障其居住權(quán)，根據(jù)涉案評(píng)估報(bào)告和補(bǔ)償安置方案，作出8號(hào)補(bǔ)償決定，給予谷某等兩人產(chǎn)權(quán)調(diào)換并無(wú)不當(dāng)。被訴8號(hào)補(bǔ)償決定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，行政程序合法，已保障谷某等兩人合法權(quán)益。法院依照《行政訴訟法》第六十九條的規(guī)定，判決駁回谷某等兩人的訴訟請(qǐng)求。一審宣判后，雙方均未上訴。
??評(píng)析：
??“正義不僅要實(shí)現(xiàn)，而且要以看得見的方式實(shí)現(xiàn)”?？茖W(xué)合理的程序可以保障人民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、陳述權(quán)和申辯權(quán)，促進(jìn)實(shí)體公正?！稐l例》確立了征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則，并對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇、評(píng)估過(guò)程運(yùn)行、評(píng)估結(jié)果送達(dá)以及申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、申請(qǐng)鑒定等關(guān)鍵程序作了具有可操作性的規(guī)定。在房屋征收補(bǔ)償過(guò)程中，行政機(jī)關(guān)不僅要做到實(shí)體合法，也必須做到程序正當(dāng)。本案中，法院結(jié)合被訴房屋補(bǔ)償決定的形成過(guò)程，著重從評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、評(píng)估事項(xiàng)的確定、評(píng)估報(bào)告的送達(dá)、評(píng)估異議以及補(bǔ)償方式的選擇等多個(gè)程序角度，分析了B區(qū)政府補(bǔ)償程序的正當(dāng)性，進(jìn)而肯定了補(bǔ)償安置方式與結(jié)果的合法性。既強(qiáng)調(diào)被征收人享有應(yīng)受法律保障的程序與實(shí)體權(quán)利，也支持了政府依法征收和補(bǔ)償，有力地發(fā)揮了司法監(jiān)督作用，對(duì)于確立房屋補(bǔ)償決定的審查內(nèi)容和審查標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公共利益具有示范意義。
江南時(shí)報(bào)全媒體記者 許盡義
