江南時報訊 11月下旬，揚州經濟開發區文匯工業園的人才公寓即將正式對外開業，這是自今年7月，揚州經濟開發區內的西安交大科創園“工改租”人才公寓順利開業后，開發區與建行江蘇省市分行、建信住房江蘇公司共同聯動下，在揚州落地的第二個“工改租”人才公寓項目。
萬事開頭難，回想在全省落地的首個“工改租”住房租賃項目——揚州經濟開發區西交大科創園“工改租”人才公寓項目，歷時一年半，原來閑置的破舊工業廠房變成了外觀新穎、配置齊全的公寓大樓，這是建行江蘇省分行和建信住房江蘇公司在“工改租”方面的重要突破，是住房租賃戰略服務園區、實體經濟和新市民的有效嘗試，是建行租賃戰略的江蘇實踐探索，為建行住房租賃戰略穩步推進寫下了新的注腳。
但該項目毫無先例可循，項目執行之初無疑是“摸著石頭過河”的全新挑戰。
首個“工改租”項目落地
建行住房租賃戰略的一次創新探索
始建于1992年的揚州經濟技術開發區，在2009年7月升級為國家級經濟技術開發區。經過近30年的發展，開發區內的企業不斷煥新、迭代，產生了大量閑置資產。改制后的揚州經濟開發區總公司接收了這批閑置資產。伴隨著招商引資的深入，區域內各層次人才的租賃需求旺盛，人才公寓供給存在很大缺口，急需要對閑置資產進行盤活、改造和利用。
缺乏改造的經驗的開發區，找到了建設銀行揚州分行。
自2017年提出住房租賃戰略以來，建行經過幾年的耕耘探索，發展已逐漸成勢，并取得了良好的戰略創新引領和綜合社會效應。
于是，建行揚州分行與建信住房江蘇公司接受了開發區的邀請。
2020年12月起，建行揚州分行開始對接“西安交大科創園和文匯工業園”工改租人才公寓項目。在對西交大科創園內一棟閑置工業用房進行了實地調研后，建行揚州分行、建信住房江蘇公司發現，問題遠比想象中要復雜：
該項目面臨的最大難題是，“工改租”在揚州乃至全省沒有任何成功經驗可供參考，也沒有任何相關政策指引，項目的審批手續辦理更是無從著手。
建行揚州分行和建信住房江蘇公司憑借近年推進住房租賃戰略的實戰經驗，先后收集了浙江、上海、蘇州等地政府關于“工改租”的相關經驗文件，給開發區作參考，并免費提供項目合規性方面的咨詢服務。
另一邊，開發區政府具有獨立審批權限，項目的規劃、消防等手續的審批和辦理只需在區內協調，這極大地簡化了“工改租”的推進流程。因此，建行揚州分行建議在開發區內部直接完成“工改租”審批手續。
接下來，各方集中開會討論和解決西交大科創園“工改租”項目的相關問題，最終形成統一的會議紀要，推動項目落地。
開業當天公寓預定量超95%
多措并舉全力支持改造需求
西交大科創園“工改租”的人才公寓，房源共計238間，包含了單人間、雙人間、四人間和六人間等多樣戶型，可滿足周邊園區約900人的住宿需求。公寓精裝交付，還設置了洗衣房、廚房、電子閱覽室、健身房、便利店等相關功能區。多人間甚至連床單、臉盆等物品都已備好，可以直接拎包入住。
很多人最關心的還是租金，“配置如此齊全的公寓，租金一定不便宜吧？”
建行揚州分行住房金融業務部負責人袁海航表示，該項目整體平均租金是1200元/月/套，面積約40平方米。根據建行揚州分行的調研，項目周邊同等類型、品質相當的房子，租金大概在1800-2000元/月/套。在開業當天，公寓預定量已超95%。
作為江蘇首個落地的“工改租”的項目，西交大科創園“工改租”人才公寓的開業盛況令建行揚州分行的工作人員十分欣喜。作為項目的主要參與者，他們對其中的困難和付出有著更加深刻的體會。
由于開發區對于閑置房產的改造、規劃、方案設計缺乏經驗，也沒有公寓運營相關經驗，建行揚州分行以及建信住房江蘇公司前前后后做了大量的工作，給開發區提供了多方面的幫助。
除了前期搜集其他城市的政策批文、簡化審批流程、調研周邊租金等工作，為進一步引導開發區加大對西交大工業用房改建的信心，建信住房江蘇公司利用建行住房租賃產業聯盟優勢，先后向揚州開發區推薦了魔方公寓、蘇州潤家、安歆集團等國內知名長租品牌運營商，并多次牽頭與開發區洽談項目改建和運營方案，最終在2021年3月份確定由總行戰略合作伙伴安歆集團向開發區提供人才公寓改建和運營服務，解決了項目的后期運營問題。
在落實了“工改租”合規性和項目建設、運營合作等方案后，為解決項目融資問題，2021年6月，建行江蘇省分行又向揚州開發區提供了住房租賃抵押和支持貸款，授信金額6000萬元，期限長達20年。
袁海航告訴記者，接下來，建行揚州分行還會參與項目的黨建活動室改造，并提供黨建書籍；后續將根據項目的具體運營情況，提供人臉識別等安全保障設施；在生活服務上，將配置建行的新產品——“建行生活”手機APP，邀請周邊商家入駐，公寓住戶注冊“建行生活”用戶之后，能夠享受滿減優惠……
機遇與挑戰并存
保障性租賃住房建設的可持續發展之路
2021年11月，經建行揚州分行的引導推薦，西交大“工改租”人才公寓項目作為揚州市經濟開發區第一個正式的青年人才公寓，被揚州市住建局納入《2022年揚州市保障性租賃住房籌集（計劃）清單》，成為揚州市首批保障性租賃住房項目。
袁海航告訴記者：“我們西交‘工改租’項目形成了很好的市場效應，揚州的江都區、寶應縣等相關部門到項目參觀，也在與我們聯系，看看有些項目能不能一起合作改造，不一定是‘工改租’，也可能是‘商改租’，我們也還在摸索的過程中。”
建信住房江蘇公司給出了這樣一組數據：截至目前，建信住房江蘇公司在全省共有75個項目，累計房源約3萬間，總面積超150萬平方米，總服務人群超10萬人。除了本次開業的西交大科創園人才公寓，還有另外3個已建成的項目，即南京管家橋項目、無錫吉祥大廈項目、無錫集智廣場項目。
同時，建信住房江蘇公司也坦言，目前暫無全省“工改租”市場調研報告，各地在“工改租”政策及實施上均處于探索階段。
這便意味著，建行在推進類似“工改租”這樣的保障性租賃住房工作中，也將面臨著更多的挑戰。
南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華表示：“‘工改租’帶來的積極影響是鼓勵企業，尤其是園區類的企業，可以利用現有土地進行改造和建設，增加保障性租賃住房的供應。不過，要注意的是可持續發展。”
“而從長期來看，‘工改租’的可持續運營更為重要。”對此，安歆集團江蘇城市總經理董方方也表示認可。
她認為，租賃住房普遍面臨土地成本高、融資成本高、稅率高、租金回報率低和回報周期長的難題。相較于市場化租賃房，產業園人才公寓或保障性租賃住房可以在土地、融資和稅費等方面降低成本，但要面對租金低于市場價的要求，參與主體面臨短期內難以實現資金平衡的壓力，因此民營企業意向不大，但能納保（納入保障性租賃住房）的村集體用地、產業園區用地、城中村住房等存量物業多數在國企企業手上。需要多主體協同，才有利于“工改租”的價值釋放。
結語：
7月12日，發改委印發“十四五”新型城鎮化實施方案的通知。通知提到，培育發展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。以人口流入多的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。
在住房問題成為社會痛點的當下，建行的住房租賃戰略實無疑呼應了時代需求，也彰顯了國有大行應有的責任擔當。在保障性租賃住房建設的征程上，建行任重道遠。
（蘇融軒）
